近几天，省第十四届房地产博览会成了广大购房者关注的焦点。房博会上达成的不动产交易涉及法律、金融、保险、城建等诸多领域，购房者在参观项目时除了关心价格、地段、配套设施等因素外，难免会遇上种种法律问题。为此，记者采访了多年从事房地产法律事务的律师，针对房博会上常见的一些法律问题进行分析，以飨读者。

　　参展项目的合法性
　　在房博会现场，记者看到绝大多数参展项目为期房，要在将来一两年内才能交付，而很多购房者在参观楼盘展示时，大都关注该楼盘的价格、配套等问题，容易忽视审查该楼盘的合法性。那么，一旦楼盘不具备销售条件将会带来怎样的后果，购房者又当如何进行审查？

　　律师观点：一个允许上市销售的合法项目的基本条件，是开发商主体资格合法，具备相应的开发资质，项目已经立项，通过审批，并办理了相关开发手续。审查项目的合法性，最简单的方式就是看项目是否有“五证”，即：《国有土地使用证》、《开工许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》和《预售、销售许可证》。如果项目缺少“五证”或其中任一个，对购房者来说可能面临的法律后果是：合同无效，交易非法；或不能取得房产证；或延期交房；或房屋质量存在严重问题。房博会上的开发商一般都不主动提供“五证”，所以建议购房者直接到相应的销售中心了解“五证”的真实情况，不要匆忙签约。

　　楼书的法律效力
　　房博会上的精美楼书是楼盘最醒目的广告，也是购房者了解楼盘最直接的途径。许多开发商制作的楼书中都会含有 “近邻规划中的地铁站”、“享受名校的教育机会”、“某某卖场即将进驻”等语句，对购房者有着极大的诱惑。但是，如果这些 “卖点”今后兑现不了，法律对开发商有无约束呢？

　　律师观点：从法律角度讲，楼书在合同的缔结过程中，属于要约邀请，是当事人在订立合同过程中的一种预备行为，一般对要约邀请人没有法律约束力。
　　因为楼书的内容不具体，不确定，不具备合同成立的主要条款，除非楼书作为合同的一个附件，其中的部分内容才具有法律约束力。因此，楼书和售楼人员的口头介绍，对开发商来说，一般都没有法律约束力，开发商无须对此负责。而最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式合同及补充协议。
　　但是，楼书上的宣传内容并不是可以肆无忌惮的。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
　　因此，一般来说，楼盘开发规划范围内的房屋及相关设施被视为商品房买卖合同的内容，如果不能兑现，开发商是要承担责任的。但规划范围外的设施则不属于合同范围，购房者只能自己承担责任。

　　如何确定精装修
　　为了解决毛坯房给购房者带来的装修之苦，目前装修好可直接入住的商品房越来越多。但开发商在房博会或以后的合同中对装修标准只提“精装修”或“高级”等词，但何为“精”、“高级”却没了衡量标准。那么，购房者如何鉴定所谓的“精装修”呢？

　　律师观点：要确定装修标准，必须将装修的材料品种、规格、型号、质量、品牌、产地、厂家、价位、施工方法、工艺标准等内容写进合同里，才能确定最终的装修标准，否则，一切承诺对开发商都没有法律约束力，对开发商来说，所谓的“精”、“高级”等词可由其任意解释。
　　另外，从法律上说，精装修房屋买卖合同其实是《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》的合并，如果从规划验收的角度来讲，是以《商品房买卖合同》的标准进行的，政府部门客观上无法对精装修部分进行验收。所以，购房者要问清楚并且要在合同中对装修部分有严格的约定后再下单。

　　开发商对物业的承诺是否可信
　　在房博会上，部分开发商会在宣传内容上加入“提供良好的物业管理服务”以吸引顾客。一般情况下，选择哪家物业公司应该由政府管理部门和业主的代表向社会公开招聘，但目前除极少数项目公开招聘物业管理公司外，绝大多数是开发商自己出资成立一个物业管理公司来管理物业。那么，今后小区物管方面出现问题，购房者是否可以找开发商解决呢？

　　律师观点：严格来讲，物业管理与开发商没有任何法律上的关系，开发商对物业所做的承诺没有任何意义，物业是由独立的物业管理公司来管理，购房者入住前应与物业管理公司签订物业管理协议，发生争议纠纷只能与物业管理公司交涉。就算开发商与物业公司实际上是一批人马两块牌子，但在法律上，如果将来物业管理出现问题，开发商是不负任何责任的。

　　买房带户口问题
　　除了房博会会场内参展的各个楼盘外，记者发现一些项目因为地理位置偏僻，交通不便等原因，不具有竞争力，房产商就在展馆外发送传单。这种传单应引起充分注意，尤其是提及的买房带户口问题，对非本地户口的人具有相当大的诱惑力。

　　律师观点：在买房入户问题上，杭州市确实有这方面的政策，但严格限定在部分区域，且投资额也必须超过一定额度，才能办理入杭户口手续。有些项目会以此为借口，欺骗非杭籍人士，等买了房之后，才发现户口问题根本无法解决。因此，建议购房者在买房前先到房管部门了解清楚具体的买房落户政策。
　　（本文观点由浙江英普律师事务所律师叶会强发表）